Pourquoi est-ce nécessaire de souscrire une assurance Dommages ouvrage ?

Construction insurance

Même si la loi ne prévoit aucune sanction coercitive pour les particuliers qui ne souscrivent pas
d’assurance dommages ouvrage, celle-ci présente néanmoins de sérieux avantages souvent
méconnus.
Cette fameuse absence de sanction ne concerne que les particuliers maîtres d’ouvrage.
En effet, concernant les professionnels comme les promoteurs, l’article 243-3 du code des assurances
sanctionne le défaut de souscription obligatoire d’une assurance dommages ouvrage par un
emprisonnement de six mois et/ou par une amende maximale de 75000€.
1. Le cadre légal
En amont, il semble indispensable de rappeler la loi SPINETTA du 4 Janvier 1978.
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur
ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire
avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une
assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement des travaux
de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens
de l’article 1792-1 du code civil. »
La loi Spinetta consiste essentiellement à instituer une présomption de responsabilité pesant sur tous
les intervenants de la construction.
L’assurance dommages ouvrage est donc légalement obligatoire pour toute personne qui,
propriétaire d’un ouvrage, mandate de intervenants à la réalisation de travaux.
Parmi les ouvrages « soumis à obligation d’assurance dommages ouvrage », il peut s’agir de la
construction pure et simple d’une maison individuelle ou d’un immeuble d’habitation.
Sont également concernés les travaux de réhabilitation, rénovation, réfection, etc., effectués dans des
bâtiments existants.
2. Des avantages incontestables
Le montant de la prime d’assurance d’une assurance dommages ouvrage est bien sûr plus important
que pour une assurance voiture ou habitation.
Cet aspect financier dissuade au premier abord certains particuliers novices. C’est néanmoins la
preuve d’une méconnaissance des avantages incontestables de cette assurance.
Tout d’abord, le premier avantage est sa durée : cette garantie est de 10 ans.
Certes, il existe souvent des réserves à la réception qui peuvent déjà être problématiques. Mais les
dommages les plus graves, impactant alors la solidité même de la maison ou immeuble, apparaissent
quelques années plus tard dans la majorité des cas.
Puis, cette assurance peut être qualifiée d’un parachute redoutable.
Ce contrat est une protection efficace pour le maître d’ouvrage, car il a pour but de garantir, pendant
10 ans après réception de l’ouvrage, et sans franchise, le financement des travaux de réparation des
dommages dont sont responsables les Constructeurs (la fameuse responsabilité décennale des
constructeurs), et ce sans attendre l’aboutissement des recours qui leur seront adressés.
Le déclenchement de la garantie est constitué par le simple constat de désordres affectant la solidité
de l’ouvrage ou rendant celui-ci impropre à sa destination.
Les fameuses longues années de procédure judiciaire tant redoutées de certains ne seront alors pas
l’affaire des particuliers ayant souscrits une assurance dommage ouvrage. Leur assurance a pour
obligation d’indemniser leurs clients et devront alors se charger, seule, de recouvrer les fonds et
d’actionner les différentes garanties des autres intervenants.
L’assurance dommage ouvrage assure les dommages dus aux travaux qui sont susceptibles
d’affecter la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipements indissociables des ouvrages de
viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert ou de rendre le logement impropre à sa
destination.
Il peut s’agir ainsi d’une infiltration d’eau dans le logement par une fissure de la façade, un
affaissement de plancher, fissure importante dans les murs, rupture des canalisations encastrées,
effondrement de la toiture…
Des options facultatives à l’assurance de dommages ouvrage peuvent renforcer la couverture prise.
C’est notamment le cas de la responsabilité civile « Constructeurs Non Réalisateurs » dite CNR :
En cas de vente de l’ouvrage pendant 10 ans après sa réception, le maître d’ouvrage est qualifié de
« Constructeur » par le code civil (article 1792-1, alinéa 2). Il doit donc souscrire une assurance de
responsabilité décennale mais, puisqu’il est « non réalisateur », la garantie est dite « Constructeur Non
Réalisateur ».
Et un ultime avantage, et non des moindres, le premier tient au délai incombant à l’assureur
pour répondre au client :
Selon l’article L. 242-1 du Code des assurances, l’assureur dispose d’un délai maximal de soixante
jours, à compter de la réception de la déclaration de ce sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision
quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat.
3. Les risques de l’absence de souscription
Si la loi a refusé d’appliquer les sanctions pénales prévues au particulier maître d’ouvrage, il n’en
demeure pas moins que l’absence de souscription entrain une prise de risque importante.
Ce risque concerne notamment la revente éventuelle de l’ouvrage dans les dix ans qui suivent la
réception des travaux : l’acheteur est en droit de demander un prix à la baisse en cas d’absence de
dommages ouvrages.
De plus en plus de notaires conseillent d’ailleurs à leur client cette pratique car l’acheteur prend un
risque supplémentaire.
En effet, comme indiqué ci-dessus, les désordres les plus graves apparaissent souvent quelques
années plus tard. Si le propriétaire initial revend son bien après travaux trois années plus tard, quid du
recours du nouveau propriétaire en cas d’apparition d’un désordre ?
S’il n’y a pas de dommages ouvrage en cours, il convient malheureusement de se reporter au régime
classique de la mise en cause, souvent longue, de l’ensemble des responsabilités de tous les
intervenants dans la construction/rénovation, voire parfois de procédures judiciaires.
Cet inconvénient (qui est précisément l’avantage corrélatif de souscrire une assurance dommages
ouvrage) permet donc au nouvel acquéreur de solliciter une diminution du prix d’acquisition.
En conclusion, l’assurance dommages ouvrages, au-delà d’être une assurance obligatoire, est
une réelle garantie pour le maître d’ouvrage.
C’est l’assureur dommages ouvrage qui prendra une décision rapide de paiement des travaux puis qui
subrogera le maître d’ouvrage pour rechercher la responsabilité du constructeur.
Les tarifs d’une prime d’assurance dommages ouvrage sont en fonction du montant de la construction
ou des travaux.
Ce montant, même s’il peut paraître important au premier abord, lissé sur dix ans de garanties, ne
vous coûtera pas plus cher qu’une assurance habitation et vous préservera de certaines mauvaises
surprises dans la construction.
D’où l’importance d’un de se faire accompagner par un courtier en assurances qui maîtrise réellement
les risques de la construction.
Le Cabinet de courtage ASSURANCES CONSEIL & GESTION sera ainsi à même de vous conseiller et de vous
accompagner avec la compagnie d’assurances qui correspondra le plus à votre projet.
Noemie Faux, cabinet Assurances Conseil & Gestion.
Courtier associé.